오피스텔 세금 주거용, 업무용에 따라 정리

오피스텔 세금이 조금은 복잡하여 어려움을 토하는 경우가 많습니다. 주거용인지 업무용인지 목적에 따라 취득세, 재산세, 종부세, 양도세가 모두 다르게 부과됩니다. 이런 오피스텔 세금에 대해 정확히 알지 못할 경우 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 그래서 오늘은 오피스텔 용도에 따라 세금이 어떻게 변하는지 알아보려고 합니다.

 

오피스텔 사진

 

 

목차

 

 

오피스텔 취득세

오피스텔은 기본적으로 업무용입니다. 건축법상 주택으로 분류되지 않습니다. 그래서 오피스텔을 취득할 때는 비주택 건축물 취득세율인 4.6%가 적용됩니다. 그렇기에 1 주택자가 오피스텔을 추가로 구입해도 취득세를 중과하지 않고, 기존에 여러 채의 주택을 보유하고 있어도 오피스텔을 취득할 때는 4.6% 세율만 적용됩니다.

 

* 오피스텔 취득세 4.6% = 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%

 

하지만 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트나 빌라와 같은 주택을 구입할 때는 이야기가 완전히 달라집니다. 2020년 8월 12일 정책 이후 주거용으로 구입한 오피스텔은 다른 주택을 구입할 때 주택수로 포함됩니다. 그렇기에 취득세가 중과되며 8%의 취득세율이 적용됩니다.

 

→ 주택을 보유한 상태에서 오피스텔 취득할 때

• 아파트 1~3% 취득세 + 오피스텔 4.6% 취득세

→ 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 취득할 때

• 오피스텔 4.6% 취득세 + 주택(아파트) 8% 중과세

 

즉 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라지는 것입니다. 그렇기에 만약 오피스텔과 주택을 취득해야 한다면 주택을 먼저 구입하고 난 후 오피스텔을 취득하는 것이 더 유리합니다.

 

► 주거용

• 임차인이 전입신고를 하고, 임대인은 구청에 재산세 변동신고를 하여 주택 재산세로 부과 중인 오피스텔

► 업무용

• 임차인이 전입신고를 하지 않고, 상업 행위나 업무용으로 이용하여, 업무시설 기준으로 세금을 신고 중인 오피스텔

 

 

오피스텔 재산세•종부세

위에서 살펴본 바와 같이 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 또한 이 두 용도는 재산세에도 다르게 적용됩니다.

 

주택 재산세율 : 0.25%

업무용 건물 재산세율

• 1억 5,000만 원 이하 : 0.15%
• 1억 5,000만 원 ~ 3억 원 : 0.25%
• 3억 원 초과 : 0.4%

 

즉 오피스텔 금액이 3억 원이 넘는다면 주거용으로 등록하는 것이 유리한 것입니다.

 

그러나 종합부동산세(종부세)의 경우 내용이 달라질 수 있습니다. 오피스텔의 경우 상가분 재산세가 부과되어 종부세 대상에서 제외됩니다. 하지만 주거용으로 등록하여 주택으로 구분되면 종부세 대상으로 바뀝니다. 이때 만약 다른 주택도 가지고 있었다면 여러 주택 재산세가 합해져 과세 대상이 될 수 있습니다. 즉 세금 폭탄을 맞을 수도 있는 것입니다.

 

만약 실제로는 오피스텔을 주거 용도로 사용하고 있는데 업무용으로 신고해 놓았다면 추후 세무조사 등에서 종부세가 부과되고, 가산세까지 물어야 할 수 있으니 조심해야 합니다. 신고는 정확하고 진실되게 해야 하겠죠?

 

 

오피스텔 양도세

오피스텔 양도세는 실제 사용 여부에 따라 과세 기준이 달라집니다. 때문에 어떻게 사용하고 있는가에 따라 오피스텔을 팔거나, 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 팔 때 양도세에 영향을 줄 수 있습니다.

 

• 주거용 : 주택 양도세 → 주택수에 따라 중과 적용
• 업무용 : 건축물 양도세 → 일반 세율 적용

 

만약 주택과 오피스텔을 같이 보유하고 있는 다주택자라면 양도세 계산 시 주의해야 하는 내용이 있습니다. 만약 오피스텔이 주거용이었던 경우 주택을 먼저 판매하려 할 때 2 주택자로 분류되어 양도세가 중과될 수 있습니다.

 

만약 이런 양도세를 아끼고 싶다면 오피스텔을 업무용으로 용도 변경을 한 뒤 주택을 판매하는 방법을 활용할 수 있습니다. 단 용도 변경을 한 후 바로 적용되는 것이 아니고 1 주택자의 보유 기간 요건인 2년이 충족되어야 합니다. 즉 용도 변경 후 2년이 지나고 난 후 주택을 팔 때 비로소 1 주택자로 적용되어 양도세를 중과하지 않을 수 있습니다.

 

 

오피스텔 세금 정리

오피스텔은 기본적으로 업무용입니다. 그러고 나서 추후 임차인이 생겨 전입신고를 하면 주거용으로 적용됩니다. 처음 오피스텔을 구매할 때는 업무용인지 주거용인지 판별할 수 없기에 비주택 건축물 취득세율인 4.6%가 적용됩니다.

 

그러고 나서 재산세와 종부세에도 영향을 미칩니다. 3억 이하 오피스텔이라면 주거용이 더 유리할 수 있으나 3억을 넘는 오피스텔이거나 다주택자라면 종부세에 과세가 될 수 있으니 잘 확인해야 합니다.

 

마지막으로 양도 시에도 목적에 따라 다릅니다. 주거용의 경우 양도세 중과가 적용되고 업무용일 경우 일반 세율이 적용됩니다. 혹시나 양도세를 절세하고 싶을 시 용도 변경을 해야 하는데 이때의 기간은 2년이 충족되어야 하니 미리 준비하는 것이 필요하겠습니다.

 

조금은 복잡할 수 있는 오피스텔 세금이었으나 용도에 따른 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세의 차이를 이해한다면 예상치 못한 세금 중과를 맞는 일은 없을 것 같습니다. 구입 및 관리하시는 데 참고하시기 바랍니다.

 

 

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