오피스텔 투자 주의점 꼭 알아야 할 5가지

최근 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 오피스텔 투자에는 몇 가지 주의점이 존재하는데요. 이런 주의사항을 모르고 투자를 진행할 시 막대한 손해를 보거나 세금 중과를 물을 수 있습니다. 그렇다면 오피스텔 투자 주의점에는 무엇이 존재하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

오피스텔

 

목차

 

 

오피스텔 투자 주의점 5가지

오피스텔 투자는 다른 부동산 대비 처음 투자금액이 적어 진입장벽이 낮습니다. 더불어 대출도 많이 받을 수 있는 편에 속하다 보니 초기 자본금이 아파트보다 월등히 적어 부동산을 처음 하는 분들께서 많은 관심을 보이고 계십니다. 더불어 입지적인 조건을 잘 맞춰 취득하면 월세를 통해 매월 안정적인 수입도 얻을 수 있다 보니 참 괜찮은 부동산 상품처럼 보이는데요.

 

그러나 오피스텔 투자에도 무조건 장점만 존재하는 것은 아닙니다. 매월 월세를 받는 생각에만 꽂혀 주의사항을 살펴보지 않을 경우 실제로는 수익을 보지도 못하고 세금 폭탄을 맞거나 투자 손해를 보는 경우도 발생합니다. 그렇다면 어떤 점을 우리가 조심해야 하는 걸까요?

 

오피스텔 투자 주의점에 몇 가지 사항이 있으나, 그중에서도 가장 중요하게 여겨지는 5가지를 정리하도록 하겠습니다.

 

1. 임대사업자등록

오피스텔 투자를 하면 패턴에 맞춰서 일반 임대사업자와 주택 임대사업자로 나누어집니다. 오피스텔을 업무용으로 사용하신다면 일반 임대사업자로 등록하는 것이며, 주거용으로 사용하신다면 주택 임대사업자로 두어야 합니다.

 

만약 이러한 용도에 따른 임대사업자등록을 제대로 하지 않을 경우 가산세를 물어야 하며, 임대차 보호법에도 적용을 받지 못합니다. 그러면 임대인, 임차인 모두 손해가 발생하게 되니 임대사업자등록은 정확하게 해야 합니다.

 

그렇다면 일반 임대사업자와 주택 임대사업자의 구체적인 차이점도 같이 살펴보겠습니다.

 

일반 임대사업자

일반 임대사업자는 오피스텔을 업무용으로 사용하려는 경우에 등록하는 임대사업자입니다. 일반 임대사업자로 등록하게 되면 대출을 많이 받을 수 있습니다. 대략 70% 가까이 받을 수 있어 초기 투자금을 상당히 많이 줄여볼 수 있습니다.

 

또한 부가가치세를 환급받을 수도 있는데요. 다만 이 부가가치세 환급은 해당 물건에 사업자등록이 가능한 임차인만 받을 수 있으니 꼭 주의하셔야 합니다.

 

주택 임대사업자

주택 임대사업자는 오피스텔을 주거용으로 사용하려 할 때 등록하는 임대사업자입니다. 주택 임대사업자의 경우 취득세 감면의 혜택이 존재해서, 60㎡이하 전용면적이라면 최대 85%까지 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 그런데 만약 의무임대기간을 못 지키면 이야기가 달라지는데요.

 

의무임대기간이란 간단히 말해 임대주택을 매각할 수 없도록 규제된 기간을 말합니다. 그런데 만약 이 기간을 다 못 지키고 매각하게 된다면 감면받은 금액을 다시 돌려주어야 합니다. 만약 30일 이내 다 돌려내지 않을 시엔 과태료도 부과되니 필히 알고 계셔야 합니다.

 

또한 의무임대기간을 다 채우지 못 한 오피스텔은 다른 임대사업자에게 포괄양도양수 계약으로 매도됩니다. 이때 매각하신 분이 잔금을 다 치러야 하는데, 그전에 양도 신고 및 사업자 말소 신고도 마쳐야 합니다. 양도 신고랑 사업자 말소 신고 마치지 않고 잔금 치르면 과태료가 부과되니 명심하셔야 합니다.

 

주거용, 업무용 구분 방법

오피스텔을 처음 구입하실 때 분양 당시의 오피스텔이 업무용으로 되어 있는지, 주거용으로 되어 있는지 모르는 분이 계십니다. 만약 분양 당시에 분양 업체에서 부가가치세 환급이 가능하다고 말을 했다면 업무용으로 등록이 된 오피스텔입니다. 그런데 만약 이를 인지하지 못하고 임차인을 사업자등록이 가능하지 않은 세입자로 받는다면, 세입자가 전입신고를 하게 될 수 있습니다. 이럴 경우 환급받은 부가가치세를 모두 돌려주어야 합니다.

 

만약 분양 당시에 분양 업체에서 부가가치세 환급이 아닌 취득세 감면에 대해 언급했다면, 이는 주거용으로 등록된 오피스텔입니다.

 

2. 오피스텔 세금

주거용, 업무용에 따라 오피스텔의 세금도 달라집니다. 취득세, 재산세 및 종부세, 그리고 양도세까지 각각 오피스텔 목적에 따라 달라지니 이 점을 주의해야 합니다.

 

취득세

오피스텔 취득세는 4.6%로 계산됩니다. 처음 오피스텔을 취득할 때는 어떤 목적으로 사용하는지 구분되지 않기에 4.6% 취득세가 적용되게 되어 있습니다. 즉 처음 구입할 때에는 주택으로 간주하지 않습니다.

 

그러나 오피스텔을 취득하여 주거용으로 사용하는 중에 다른 주택을 구입하면 상황이 달라집니다. 이때 오피스텔은 주택으로 간주되고, 2 주택자로 적용받게 됩니다. 만약 조정대상지역의 주택이라면 2 주택자의 취득세는 8%가 됩니다. 즉 순서에 따라 취득세가 다르게 적용되니, 오피스텔과 주택을 같이 구입할 예정이시라면 잘 살펴보셔야 합니다.

 

재산세 & 종부세

재산세도 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔에 따라 달라집니다.

• 주택 재산세율 : 0.25%
• 업무용 재산세율
  • 1억 5천 이하 : 0.15%
  • 1억 5천 ~ 3억 이하 : 0.25%
  • 3억 초과 : 0.4%

 

종부세에서도 구분이 되는데, 업무용은 상가분 재산세로 종부세에서 제외되나, 주거용은 종부세 대상입니다. 만약 다른 주택도 가지고 있고, 조정대상지역이라면 세금이 중과되니 주의해야 합니다.

 

양도세

업무용 오피스텔이라면 주택수에 포함되지 않아 일반 세율이 적용됩니다. 반면에 주거용 오피스텔은 주택으로 계산이 됩니다. 그렇기에 2 주택자 이상이고, 지역이 조정대상이라면 양도세가 중과되니 인지하시기 바랍니다.

 

→ 오피스텔 세금 자세히 알아보기

 

3. 오피스텔 전용면적

우리나라의 오피스텔 전용면적은 대부분 50%입니다. 예를 들어서 계약 면적이 16평인 오피스텔을 구입했다면 전용면적, 즉 실평수는 8평 정도가 되는 겁니다. (보통의 아파트는 전용면적이 70% 정도 나오니, 오피스텔은 더 적은 편에 속합니다.)

 

그런데 관리비는 계약면적에 따라 적용됩니다. 즉 전용면적이 어떠냐에 따라 실평수가 달라도 관리비가 같을 수 있는 것입니다.

 

예를 들어 계약 면적이 20평인 2개의 오피스텔이 있는데, 하나는 전용면적이 50%라 실평수가 10평이고, 다른 하나는 전용면적이 40%라 실평수가 8평이라 할 지라도 관리비는 동일한 겁니다. 관리비는 세입자가 가장 신경 써서 보는 부분 중 하나로, 오피스텔 투자를 하려는 분이라면 전용면적을 잘 살펴봐야 하겠습니다.

 

4. 공실률

오피스텔 투자에서 꼭 주의해야 하는 사항 중 하나로 공실률을 꼽을 수 있습니다. 보통 투자를 하실 때는 '월세로 어느 정도 이익을 낼까?', '시세차익은 나중에 얼마나 나올까?' 하는 생각에 빠져 있을 수 있는데, 만약 구입한 오피스텔의 공실이 잦다면 예상치 못 한 지출이 늘어날 수 있습니다.

 

혹시나 오피스텔을 구입하기 위해 대출까지 받았는데, 공실이 빈번히 발생하여 쓸데없는 관리비 지출이 늘어난다면 자칫 계획했던 1년 치 수입 계획이 모두 무너져 버릴 수 있습니다.

 

5. 건축 연도

오래된 오피스텔은 매도가가 낮을 수 있다 보니 투자자에게 매력적으로 보일 수 있으나, 생각보다 임차 수요자들에게는 외면받는 경우가 잦습니다. 또 지어진 지 오래된 오피스텔의 경우 공실이 잦기도 합니다. 가급적 너무 오래된 오피스텔로 투자하시기보다는 상품성도 생각하여 투자를 진행하시기 바랍니다.

 

부가적인 주의점

위 알려드린 오피스텔 투자 주의점 5가지 말고도 같이 알고 계시면 좋은 점들을 남겨보도록 하겠습니다.

 

주차장

• 차를 가지고 있는 분이라면 필히 확인해야 하는 주차장입니다. 주차장은 호수와 1:1 비율인 곳이 좋습니다. 간혹 주차공간이 부족하면 출퇴근 시간에 큰 불편이 생길 수 있으니, 같이 살펴보면 좋습니다.

 

방음

• 방음이 잘 안 되는 오피스텔이 간혹 있습니다. 임차 수요자들의 불만을 야기할 수 있는 부분입니다.

 

보일러실

• 보일러실에서 외풍이 들어오진 않는지, 보일러실의 방음은 잘 이루어지는지 살펴보면 좋습니다.

 

 

오늘은 오피스텔 투자 주의점 5가지를 살펴보았습니다. 초기 투자금도 많이 필요하지 않아 부동산을 처음 시작하는 분들이 많이 몰리는 분야 중 하나인데, 정확히 알지 못하고 투자에 뛰어들 경우 손실이 생기거나 얘기치 못 한 세금폭탄을 받을 수 있습니다.

 

지금 알아본 투자 주의점들을 꼭 숙지하시고 모두 안전한 오피스텔 투자 이루시길 바라겠습니다.