아파트 세대분리 방법과 조건

집을 사고팔거나 아파트 청약을 하기 위해서는 아파트 세대분리가 꼭 필요합니다. 불필요한 세금을 줄이고, 여러 경제적 이익을 취할 수 있기 때문입니다. 그래서 오늘은 아파트 세대분리 방법과 함께 필요한 조건들에 대해 알아보려고 합니다.

특히 주택의 경우 세대분리가 어렵지 않으나 아파트는 출입문이 분리되지 않으면 세대분리가 까다로운 경우가 많습니다. 그래서 제3의 공간으로 전입이 필요하기도 합니다. 이 부분에 대해서도 자세히 살펴보겠습니다.

세대분리 뜻

세대분리란 일정 조건을 갖추고 기존에 살고 있던 세대원과 독립해 제3의 공간으로 독립하는 것을 말합니다. 헷갈릴 수 있으나 가족, 가구와는 다른 말이기에 한 지붕에서 2개의 세대로 분리하는 것도 가능합니다.

이런 세대분리가 되어있지 않으면 새로운 집을 사고팔 때 세금이 더 부과될 수 있으며, 아파트 청약 조건에서도 우선순위에서 밀려날 수 있습니다. 여러 모로 세대 분리가 되어 있으면 얻을 수 있는 경제적 이득이 있기에 세대 분리가 가능한 상황이라면 미리 해놓는 것이 좋습니다.

(물론 위장전입과 같은 불법적인 행위는 절대 해서는 안 됩니다.)

아파트 세대 분리하는 이유

먼저 집을 사고팔 때 발생하는 세금이 있습니다. 바로 취득세와 양도소득세입니다. 취득세와 양도소득세는 현행 헌법상 주택수에 따라 일정 세율을 중과합니다. 이때 주택수를 따지는 기준이 인원이 아니라 세대라는 점이 문제가 됩니다. 이 것이 왜 문제가 되는지는 예를 들어 알아보겠습니다.

집을 매매할 때 유리

특정 지역에서 만 60세의 아버지가 1채의 집을 보유하고 있으며, 딸도 1채의 집을 가지고 있습니다. 그런데 이때 아버지와 딸이 세대분리가 되어있지 않으면 둘 중 한 사람이 2채의 집을 보유하고 있는 것으로 간주되어 집을 매매할 때 일반세율에 20% 세율을 중과합니다. 만약 매매 전 세대분리가 되어있다면 중과는 피할 수 있고 일반세율의 대상이 됩니다. 그런데 미리 세대분리가 되어 있어 2년 보유 및 거주조건까지 충족하게 되면 두 집에 모두 양도소득세 비과세 혜택까지 받을 수 있습니다. 세대분리 하나의 차이로 수천만 원의 차이가 발생할 수 있는 것입니다.

집을 매수할 때 유리

매수할 때도 마찬가지입니다. 예를 들어 만 60세의 아버지가 집 1채를 보유하고 있습니다. 여기서 세대분리가 되지 않은 딸이 집 1채를 매수하게 되면 집을 2채 보유한 것이 되어 취득세가가 8% 부과됩니다. 그런데 만약 세대분리가 되어 있었다면 무주택자인 딸이 집 1채를 매수하는 상황으로 변합니다. 이럴 경우 취득세는 1~3%로 줄어들 수 있습니다. 3억의 집을 매수했을 경우 300만 원의 취득세만 내면 될 것을 2400만 원까지 낼 수도 있었던 것입니다.

주택 청약할 때 유리

새로운 아파트나 주택 청약을 할 때도 세대분리가 되어 있으면 더 유리합니다. 주택청약 1순위 조건에 해당하려면 무주택 혹은 1 주택 세대주이거나, 해당 지역에 필수 거주기간을 충족해야 합니다. 그런데 앞의 예와 같이 만 60세의 아버지와 딸이 청약을 넣었을 경우, 1 주택 세대주인 아버지는 1순위 조건에 해당하지만, 딸은 1순위 조건에 해당되지 않습니다. 만약 딸이 세대분리가 되어 있어 다면 각자가 세대주가 되어 아버지는 1 주택 세대주, 딸은 무주택 세대주로 1순위가 되었을 것입니다. 이렇듯 청약 전에도 세대분리가 되어 있으면 당첨의 확률을 높일 수 있습니다.

아파트 세대분리 조건

주택과 달리 아파트는 세대분리가 까다롭습니다. 우선 세대분리가 되려면 다음의 3가지 사항 중 1개를 충족하고 제3의 다른 공간으로 전입 신고를 해야 합니다.

1. 만 30세 이상

결혼 유무나 소득과 관계없이 한국 나이로 31세의 생일을 지난 후 별도의 공간으로 전입을 하여 기존 세대와 분리된다면 독립된 세대로 인정받을 수 있습니다.

2. 혼인 신고

나이, 소득과 관계없이 혼인 신고를 하고 별도의 공간으로 전입한다면 기존 세대와 다른 독립된 분리될 수 있습니다.

3. 중위소득 40% 이상 소득자

세대분리를 하기 전 월 소득이 90만 원 이상이면서, 세대분리를 하는 월에도 소득이 있다면 별도의 공간으로 전입을 할 때 독립된 세대로 인정받을 수 있습니다.

4. 그 외 배우자가 사망하였거나, 미성년자 결혼 및 가족 사망으로 불가피하게 독립 세대가 되는 경우

제3의 공간으로 전입하지 않는 방법은?

그러나 다른 공간으로 전입하는 일 없이 세대분리를 할 수 없는지 찾는 경우도 있는데, 원칙적으로 이는 불가능합니다. 서로 분리된 세대의 권리와 혜택을 누리려면 누구의 도움 없이도 생활을 할 수 있다는 것을 증명해야 하는데, 한 공간에서 생활하는 경우 이 것을 증명하기가 다소 어렵기 때문입니다.

그러나 아주 흔치 않지만 아파트 세대분리를 법적으로 인정받은 사례도 존재합니다. 만약 아파트의 출입문이 2개라면 독립된 공간으로 인정을 받을 가능성이 있습니다.