채무자가 채권자의 빚을 갚지 못하여, 채무자의 부동산을 팔아 달라고 신청을 하면 법원에서 부동산 경매절차가 진행됩니다. 그런데 이때 채권자, 채무자의 경우 모두 부동산의 경매가 어떤 절차로 이루어지는지 잘 알지 못하실 겁니다. 아신다 하더라도 낙찰받은 후의 절차만 알면 된다고 생각하는 경우가 많으실 것 같습니다.
그런데 부동산 경매 진행 절차를 잘 알아두면 추후 경매 신청을 하는 데 있어 많은 도움을 받을 수 있습니다. 그래서 오늘은 부동산 경매 진행 절차에 대해 간단히 정리해보는 시간을 가져보려 합니다.
목차
부동산 경매 진행 절차 종류
우선 부동산 경매의 종류를 먼저 살펴보겠습니다. 부동산 경매 절차에는 강제경매와 임의경매가 있습니다.
강제경매
강제경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류하거나 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차를 말합니다. 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았음에도 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.
임의경매
임의경매는 채무자의 채무불이행 시 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 정세권, 담보가등기 등이 담보권을 실행하여 자신의 채권을 회수하는 법적 절차를 말합니다. 강제경매와의 차이점이라면 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매신청을 할 수 있다는 점입니다.
이렇듯 부동산 경매에는 강제경매와 임의경매 2가지 종류가 있으나, 실제 경매 진행 절차에는 서로 차이가 없으니 이러한 종류가 있다는 것만 인지하시고 넘어가면 좋을 것 같습니다.
부동산 경매 진행 절차
부동산 경매는 대게 목적물을 압류하고, 현금화 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 순으로 진행됩니다. 자세한 내용을 알아보겠습니다.
1. 경매신청 및 경매개시 결정
법원은 경매 신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정합니다. 경매를 개시하는 결정이 이루어지게 되면 등기관에게 경매개시 결정의 등기를 촉탁합니다. 여기서 강제 경매인 경우 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류된다 하더라도 채무자는 그 부동산에 대한 관리•이용을 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수는 없습니다.
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고
법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세•각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고하여 배당요구 신청을 받습니다. 또한 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시 결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원 경매정보 홈페이지에 있는 법원 경매공고란이나 법원 게시판에 공고하여 게시합니다.
이는 다른 채권자들에게 경매가 진행된다는 것을 알려주고, 언제까지 알려주면 되는지를 결정(배당요구의 종기 결정) 하고, 언제까지 알려주면 되는지를 공고(배당요구의 종기 공고)를 하는 것입니다.
3. 매각의 준비
법원은 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작해 최저 매각 가격을 정합니다.
이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누가나 볼 수 있게끔 합니다.
4. 매각방법 등의 지정, 공지, 통지
법원은 해당 부동산을 기입 입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다.
- 기입 입찰 : 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 입찰표를 제출하는 방법
- 기간 입찰 : 매수 신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방법
5. 매각의 실시
기입 입찰이라면 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다.
만약 기간 입찰이라면 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정하게 됩니다. 이때 기입 입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.
6. 매각 결정 절차
매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 법원은 매각 결정 기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해 매각 허가 결정 또는 매각불허가 결정을 내립니다.
이때 매각 허가 여부에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있으며, 매각 허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각 허가를 주장하는 매수 신고인 역시 즉시 항고할 수 있습니다.
7. 매각대금의 납부
매각 허가 결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 얼마든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
만약 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수 신고인에 대한 매각 허가 결정을 하거나 재매각 결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰 참여 절차에서 제공한 매수신청 보증을 반환받지 못하게 됩니다.
그러나 재매각이 결정된 후에도 매수인이 재매각기일의 3일 전까지 매각대금과 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12% 이자, 절차비용을 지급하면 재매각이 취소되고 매수인에게 매각대금을 지급한 것으로 적용됩니다.
8. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 매각대금을 모두 납부하면 권리를 취득합니다. 목적이 소유권이라면 매수인 앞으로 소유권 이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시 결정 등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.
만약 매수인이 소유권을 취득했음에도 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다.
9. 배당절차
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟습니다. 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하여 배당을 실시하는 것입니다.
이때 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자 채권의 원금, 이자 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안도 미리 작성해서 배당기일 3일 전에 법원에 비치합니다.
오늘은 이렇게 부동산 경매 진행 절차에 대해 알아보았습니다. 조금은 복잡해 보일 수 있으나 차근차근 읽어보면 어떠한 순서로 이루어지는지 이해가 되실 겁니다. 법원에 경매 신청서가 접수되고 일정 및 방법을 공지하며 매각을 실시하고 대금 납부, 소유권 이전, 배당 등이 이루어지는 것입니다. 이러한 순서를 잘 인지한다면, 추후 법원에 부동산 경매 신청이 접수되는 일이 생겼을 때 도움이 되실 것 같습니다.
그러면 다음 시간에 또 알찬 내용을 들고 다시 찾아뵙겠습니다.
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