주택임대차 보호법 개정안 정리 (임대차 3 법 요약)

얼마 전 31년 만에 주택임대차 보호법이 개정되었습니다. 임대차 3 법이라고 하여 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등이 보완되었습니다. 그런데 개정되고 어느 정도 시간이 지났음에도 내용이 복잡하다 보니 많은 혼란을 야기하고 있습니다. 그래서 오늘은 어려움을 겪고 계실 임대인, 임차인 분들을 위해 개정된 임대차 3 법에 대해 정리해보려고 합니다.

 

가급적 핵심적인 내용만 알기 쉽게 정리할 테니, 아직 잘 모르고 있는 분들께서는 주목해 읽어보시기 바랍니다.

 

임대차 3법

 

목차

 

 

주택임대차 보호법

이번에 개정된 임대차 3 법에 대해 알아보기 전에 이전에 존재했던 주택임대차 보호법에 대해 알아보겠습니다.

 

주택임대차 보호법은 사회적 약자의 지위인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 특별법입니다. 기존 민법 규정에서는 임차인의 법적 지위를 보호하기 어려운 점이 있었습니다. 때문에 임차인의 법적 지위를 보호하고자 주택임대차 보호법이라는 특별법을 만들게 된 것입니다.

 

주택임대차 보호법은 기본적으로 임차인의 보호를 강화한 법률로, 민법에 대한 특별법입니다. 여기서는 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다.

 

1. 임대차 기간(2년)의 보장
2. 차임이나 보증금의 증액의 제한
3. 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
4. 대항력의 부여
5. 보증금의 우선변제권 인정
6. 주택 임차권의 승계∙상속법에 대한 특례

 

 

임대차 3 법

그런데 최근 이러한 주택임대차 보호법에 '임대차 3 법'이라 불리는 개정안이 발표되었습니다. 그로 인해 부동산 시장은 혼란이 이어지고 있습니다. 만약 이러한 개정안에 대해 정확히 인지하지 못한다면 예상치 못한 피해를 입으실 수도 있으니, 미리 살펴보는 것이 중요할 것 같습니다.

 

기본적으로 임대차 3 법은 '계약갱신청구권제', '전월세 상한제', '전월세 신고제' 도입을 골자로 하는 주택임대차 보호법과 부동산 거래 신고법의 개정안입니다. 이러한 임대차 3 법은 국민의 주거 안정화 및 주거비 부담 완화를 불러일으켜, 나아가 임차인의 안전한 주거생활을 돕기 위해 마련되었습니다.

 

핵심 3가지 법안을 정리하면 다음과 같습니다.

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권이란 계약이 끝나는 시점에 임차인이 원하는 경우 임대차 계약을 새로 갱신할 수 있는 제도입니다. 이를 통해 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용해서 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있습니다. 이로서 임대인은 임차인이 계약이 끝나기 6개월에서 1개월 전에 임대차 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이는 거절할 수 없게 되었습니다.

 

 

간단 요약

• 기존 임대 계약 2년이 끝나면 추가로 2년 계약 연장이 가능한 것

시행일

• 2020년 7월 31일 이후

시행 전

• 기존에는 임대인과 임차인이 서로 '합의'하여 임대차 계약을 갱신

임대차 3 법 시행 후

• 이제는 임차인이 임대인에게 1회 계약 갱신을 요구할 수 있음
• 임대인은 정당한 거절 사유가 아닌 이상 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없음

 

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유

1. 집주인 혹은 직계존속/비속이 계약 종료 후 실거주할 경우
2. 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우
3. 주택의 전부나 일부가 멸실된 경우
4. 그 외 임차인이 임차인의 의무를 위반한 경우

 

전월세 상한제

전월세 상한제란 임차인이 임대 계약을 갱신할 때 임대인이 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 제한하는 제도를 말합니다. 이는 계약갱신청구권을 보완하기 위한 제도입니다. 만약 5%를 초과하여 차임 인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않습니다. 때문에 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 전에 계약갱신청구권을 다시금 행사할 수 있게 됩니다.

 

여기서 한 가지 많은 분들이 헷갈려하는 부분이 있는데, 바로 5% 상한선입니다. 최대 5%까지 임대료를 올릴 수 있다는 것이지, 꼭 5%를 올려야 한다는 법안이 아닙니다. 임대료 인상은 어디까지나 임대인과 임차인의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 강제로 할 수 없으며, 임차인이 이를 거부해도 임대인은 계약갱신을 해야 합니다.

 

만약 꼭 임대료를 인상해야 한다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정되어야 합니다.

 

 

간단 요약

• 부동산 계약 갱신 시 임대료 상승률을 기존의 5%까지로 제한하는 것

시행일

• 2020년 7월 31일 이후

시행 전

• 임차인이 임대 계약의 연장을 원하는 경우 임대료를 올리는 상한 금액이나 %가 정해져 있지 않았음

임대차 3 법 시행 후

• 계약을 갱신할 경우 전세 보증금이나 월세 인상폭을 5% 이하로 제한
• 5%를 초과할 시 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않음

 

전월세 신고제

전월세 신고제는 주택 임대차 계약(전세, 월세)을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 함께 임대 계약 내용을 신고하는 제도입니다. 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 임대계약 내용을 이제 의무적으로 신고해야 합니다.

 

 

간단 요약

• 부동산 계약 후 30일 내 임대차 계약 내용을 의무적으로 신고해야 하는 것

시행일

• 2021년 6월 이후

시행 전

• 매매계약의 경우 신고 제도를 통해 거래 사례를 파악할 수 있으나 임대차 계약은 신고의 의무가 없었음
• 때문에 임차인이 직접 전입신고 및 확정일자 신고를 통해 권리를 확보해야 했고, 중개사의 자체 거래 정보 등을 통해 실거래가 정보를 파악해야 했음

임대차 3 법 시행 후

1. 주택 임대차 계약 시 임대인과 임차인이 보증금, 임대료, 임대기간 등의 계약사항을 의무적으로 30일 이내에 신고해야 함
2. 임대료가 변경되거나 계약이 해지되는 경우에도 30일 이내 신고를 해야 함
3. 신고와 동시에 확정일자 부여
4. 일방이 신고 거부 시 공동신고 거부에 따른 과태료 부과
5. 거짓 계약을 수사기관에 신고 시 신고포상금 지급

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오늘은 임대차 3 법이라고 불리는 주택임대차 보호법 개정안에 대해 살펴보았습니다. 임대차 3 법은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 말합니다. 개정안 내용 자체는 크게 어렵지 않은 것 같습니다. 구체적으로 하나하나 아실 필요 없이 간략한 핵심 내용만 잘 인지하신다면 임대차 3 법을 거의 알고 있다고 봐도 무방할 것 같습니다.

 

부동산 법안이 바뀐 것이다 보니 말이 많습니다. 개인적으로 이번 임대차 3 법의 취지 자체는 훌륭하다고 생각되나, 과연 기대하는 효과를 제대로 볼 수 있을지는 의문입니다. 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등으로 인해 임대를 해주는 임대인들이 줄고 있다는 이야기가 속속 들려오기 때문입니다. 이로 인해 임대 매물이 줄어든다면 임차인이 집을 구하기 어려운 문제가 다시금 반복될 것 같습니다.

 

법안의 기대효과가 잘 이루어지길 바라며, 앞으로의 상황을 지켜보아야겠습니다.

 

 

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